香江之狼 第129章

　　林正杰爲什麼要明年收購港燈，哪怕是和置地競爭，也要照常進行。這是因爲：

　　第一，林正杰認爲只有掌控主動權，纔是最好的獲得優質資產方式。若是明年不收購，以後等置地出售時，他的競爭對手變成了李家成，也就是和記黃埔，一樣是未知的。

　　第二，出售那麼多資產，資金需要一個去處，而不是存在賬戶上，這樣很難對股東們說清楚。

　　如今，泰富集團賬戶上還有8億港幣的現金流，出售遠東金融中心可能有15億、出售其它物業可能有2億、出售股票能有13億（港燈的不套現），這是足足38億港幣的資金。

　　後面收購港燈就算花費25億，也還有十來億的現金流，可以用於抄底之用。

　　林正杰說道：“好，就這樣決定，出售物業的事情需要大家多上心。另外，袁經理你策劃一次供股集資，最好是能湊集5億港幣的資金。”

　　在高峯時供股集資，錢可以留着後面投資只用。

　　而這次林正杰本人打算不供股，讓自己的持股稀釋10%（40%將至36%），等到1983年後再增持。

　　袁天凡新上任財務大管家，沒想到就接到如此大的一個任務，畢竟供股集資5億是非常困難的，連恆基、信和地產上市，集資也才10億港幣左右。

　　“好”

　　雖然困難，但也要努力去完成。

　　實際上，泰富集團還是有優勢的，每一次集資供股都讓參與者賺得盆滿銤M。在影響力上，還是超過了信和、恆基地產的。

　　恆隆領導的財團，奪得香港九個地鐵站上蓋的發展權，一時間威風凜凜。

　　就連一向低調的陳曾熙，也打破一貫不接受採訪的作風，對媒體暢談恆隆的發展大計。

　　“九個站上蓋發展權，一共由恆隆爲首組建的三個財團獲得，恆隆佔最大的股權。”

　　“九個站上蓋發展權，總計需要投資70億港幣的建築費。預計可以銷售180億港幣，而恆隆可獲利逾40億港幣。”

　　“恆隆擁有的土地儲備，足夠發展至1987年，全部完成後擁有的樓面面積接近1000萬平方尺（將地鐵站上蓋列爲在內）。”

　　消息傳出，全港爲之轟動！

　　有媒體形容這是恆隆地產的第二個高峯，而第一個高峯是當年上市的第二年。在1972年恆隆上市時，是‘地產五虎’，並在上市的第二年盈利達到6570萬港幣，超過合和地產，比新鴻基還高出28%。

　　不過由於恆隆地產在1973年地產高峯時，耗資1.15億港幣買入九龍旺角的邵氏大廈和新華戲院，這兩項物業需要在1973年底才能交吉。由於購入價格太高，導致恆隆錯過1974~1976年的地產抄底。因此，新鴻基地產和長實地產後來居上。

　　在一間會議室裏。

　　恆隆地產陳曾熙、新世界發展主席鄭裕彤、信和地產黃廷芳、華懋地產王德輝、廖創興企業廖烈文等聚在一起，商談地鐵站上蓋合作事宜。

　　大家都非常興奮獲得這次的競標成功，認爲各股東都將大賺特賺。

　　陳曾熙說道：“金鐘二段地鐵上蓋，須向政府補地價18.2億港元，需要先支出4億多港幣的撻定（定金）。補地費雖然高，但我雖然這幢生意賺梗了（賺定了）。這幅地皮有6.9萬平方尺，可建兩幢一流的寫字樓大廈，超過100萬平方尺的樓面，以現在的行情來看，都有不少賬面的盈利。”

　　腥思娂娬J可這個觀點，鄭裕彤說道：“按照目前地價的漲幅，不出兩年，這幅地的價格至少會翻番，就等於‘白賺’到這幅寶地。”

　　黃廷芳也說道：“林正杰將德輔道中的聯邦大廈、國際大廈數次倒賣，最後一次以24.35億的天價售給永安集團，便是最好的例子。金鐘二段站上蓋項目，就目前的價格都應該是高於那兩幢大廈不少，所以我們現在都有得賺。”

　　腥丝芍^一直看好這個項目，事實上，地鐵站上蓋九個項目中，這個項目已經是第二個項目；第一個項目是中區美利道地段的‘紅棉大廈’，這個項目的股東又略微有些不同，恆隆和新世界發展依舊是主力，小弟則是凱聯酒店、華光地產等。

　　第一個項目較小，第二個項目則大得多，僅補地費就要18.2億港幣。

　　陳曾熙說道：“那好，我們就先籌備繳納定金，並一邊和港府談判。鄭生和港府合作過多次（新世界中心），就麻煩和我一起跑地鐵公司和港府。”

　　涉及到中環的地鐵站上蓋發展權，立項手續繁多，越是市區黃金地段的大型物業，審批越是挑剔。

　　正因爲如此，前世‘金鐘二段站上蓋’拖到了中英談判，這一世想必也是如此。

　　鄭裕彤在開發新世界中心時，和政府溝通非常良好，甚至可以說是佔了政府很大的便宜，這是陳曾熙看重的地方。同時，陳曾熙口才不佳，鄭裕彤雖然也不算好，但比他卻好得多。

　　“沒問題啦！”鄭裕彤爽快的答應。

　　這個項目雖然他不是首腦，但也佔股25%，是僅次於恆隆的第二大股東，自然要出力。

　　會議散去，各大股東都非常開心。

　　大家的觀點是一樣的，香港商業地產還會上漲，甚至兩年翻一倍。

　　如今中環寫字樓的租金高企，甲級寫字樓已經可以達到28~30港幣的每平方尺每月的‘天價’。

　　就拿聯邦大廈來說，總計32萬平方尺的樓面，就算是25~26港幣每平方尺的月租，一年租金也高達1億港幣以上。

　　非常的誇張！

　　這是因爲這幾年很多跨國公司來港開設辦事處和分公司，造成中區的寫字樓緊張。

　　黃廷芳剛剛回到信和地產，兒子黃志祥就匆忙來到辦公室。

　　“爸，泰富集團散出消息，有意出售‘遠東金融中心’，其集團準備調整投資的方向。”黃志祥很興奮的說道。

　　去年，丟掉這個項目後，父親和他都一直很後悔。

　　當時的成本價才27000港幣每平方尺，現在看來是實在太低了。僅今年3月份拍賣的商業地皮價格，已經達到了34000多。

　　黃廷芳也立即表露出興趣的說道：“確定是出售？泰富集團還挺重視這個項目的，地皮拿到半年時間出頭，就開始奠基開工，居然現在又拿出來出售。他們連鐵行大廈都已經出售，難道不準備將遠東金融中心作爲總部大廈。”

　　黃志祥說道：“確定是出售，我已經諮詢過泰富集團的人。林正杰本來就擅長炒樓，恐怕也是想大賺一筆。所以這個項目可能不便宜！”

　　黃廷芳當機立斷的說道：“那就去正式接觸一下，我們若是投資，可以以信和地產和黃氏家族的合資來投資。比起尖東，金鐘這個地區的商業地產更有投資價值。”

　　在今天的卸嗟禺a商會議中，大家都看好金鐘這一區域的商業樓宇，所以黃廷芳自然很想投資遠東金融中心大廈。

　　這個地盤就在‘金鐘二段地鐵站上蓋’的北邊，還是濱海地段，更加的理想。

　　‘金鐘二段地鐵站上蓋’的補地費是18.2以，看似地價僅2.6萬每平方尺；然而實際上，這是因爲地鐵公司已經佔了一部分權益，即前面的土地也非常昂貴，讓地鐵公司已經佔股不菲。

　　補地費是給港府的，港府將地鐵站上的土地撥給撥給地鐵公司，並不是免費的。否則政府的開支就沒有着落了，而且地鐵公司也是一個獨立郀I的企業。

　　所以‘地鐵二段站上蓋’的土地費用，實際上單價是3.5萬平方尺以上。

　　“好”

第170章 【好事連連】

　　5月29日，星期五。

　　泰富集團的會議室裏，黃廷芳、黃志祥父子正在帶領手下的人，翻閱‘遠東金融中心’項目的資料。

　　當初泰富集團拿到遠東金融中心大廈的地皮後，立即成立了一家公司來管理這個項目，泰富集團已經爲這個項目支出10.2億港幣。

　　黃廷芳父子對這個項目很感興趣，但泰富集團要價15億港幣，他們不得不慎重的考慮。

　　‘金鐘二段地鐵站上蓋’項目的補地費是18億港幣，但各大地產商並不是買下全部股權，因爲地鐵公司還要佔部分股權，再加上兩幢大廈的建築費約10億港幣的話，實際上整個項目是超過30億以上的。

　　而如果信和地產買下‘遠東金融中心大廈’，首先就要支出15億的購入費用，其次後續建築費和雜費預計還需要3億港幣。這就相當於，遠東金融中心此時的價值是18億港幣。

　　遠東金融中心的總樓面是54萬多平方尺，是‘金鐘二段地鐵站上蓋’的一半多一點點（雙子大廈104萬平方尺的樓面）。

　　總體來說，遠東金融中心的單價，還是高於‘金鐘二段地鐵站上蓋’。

　　黃廷芳詢問陳偉忠道：“陳生，這個項目已經開工四個月時間，工期方面是否有拖延的地方？”

　　整個‘遠東金融中心’計劃是18個月封頂，明年年底（1982）基本完成竣工，1983年正式投入使用。

　　在施工的速度上，和當初‘康樂大廈’不相上下。

　　陳偉忠說道：“黃生放心，目前工期都是按照計劃中實施的，沒有一天的拖延。我們一開始也想的是，租金上漲得厲害，要抓緊時間進行竣工。”

　　黃志祥好奇的問道：“那你們爲什麼現在又售出？”

　　雖然泰富集團說的是調整投資戰略，但這個還是非常模糊的。

　　陳偉忠平靜的說道：“公司有重大投資戰略，所以這個項目打算出售。”

　　黃廷芳、黃志祥頓時思索起來，泰富集團的重大投資戰略，不會是收購哪家企業吧？

　　過了一會，林正杰親自來到會議室。

　　林正杰大方的說道：“黃生，看得怎麼樣，是否滿意？”

　　說實話，遠東金融中心大廈如果留在手裏，泰富集團也能收購港燈。而香港寫字樓在1982年受到打擊後，在1987年也能恢復至1981年的巔峯。

　　只可惜，林正杰的財力不濟，否則他也不想將中環名廈賣掉，以後基本都買不回來了。

　　黃廷芳笑着說道：“各方面都非常的滿意，就是價格有些喫不消啊！”

　　林正杰回應道：“若不是我們缺錢，又怎麼會出售這樣一幢中環的名廈，所以價格沒有少的餘地了，還請兩位黃生見諒。說實話，若不是我的財力不濟，這樣一座大廈留着自己家族收租，我這世世代代都不用愁了。”

　　中環的大廈本來就稀缺，更不要說名廈，所以大廈交易從來都是不缺買家，特別是地產旺盛時期。

　　黃廷芳心中已經篤定，泰富集團可能有大動作，所以打算套現這幢大廈。

　　當然，這些事情實際上他不是很關心，眼見林正杰態度堅決，黃廷芳說道：“好，待我們父子回家好好和公司的人討論一下，一定儘快給泰富集團答覆。”

　　林正杰點點頭，說道：“沒問題！”

　　送走黃氏父子後，林正杰露出會心的笑容，他能看到黃氏父子對這座大廈的眷戀，相信這筆交易下個月一定可以達成。

　　說起來，林正杰猜的不錯，黃廷芳認爲‘遠東金融大廈’和他很有緣分，如果換做是他來操盤，他也會弄成金色外觀，傲視維多利亞港兩岸。

　　回到辦公室不久。

　　韋理來拜訪林正杰，他告訴林正杰一個消息。

　　“林生，我從港府那邊聽到一個消息，中巴在北角的兩個車廠已經劃分爲‘重建區’，即不需要一分的補地費，便可以興建商業、住宅性質的樓宇。”

　　北角那個地區，商業和住宅性質不會分得那麼嚴格！

　　事實上，九龍倉旗下公司‘香港電車’的銅鑼灣總廠原址，在七十年代末和八十年代初也是被九倉管理層規劃的是住宅樓盤。直到包氏家族入主後，才發現這塊土地開發商業的性質更加遠大，便終止了原來的規劃。

　　而中巴北角的兩個車廠地皮，足足30萬平方尺，只要林正杰願意，甚至可以開發成全部商業；當然，這也不合理，畢竟北角不是中環，開發商業也得有發展前景纔是。

　　不過這兩幅地皮，在前世時開發成了商業和住宅的綜合性質，商業部分還有叫做‘顏成坤廣場’，就是紀念中巴創始人顏成坤。不過開發商確是太古地產和中巴公司，實則是便宜了太古地產。

　　林正杰說道：“這個消息什麼時候披露？”

　　韋理說道：“預計很快，6月初就會公開，屆時中巴的資產值一定大增。”

　　林正杰點點頭，隨即思考起來，他原本的計劃是高價賣出。不過伴隨着泰富集團實力強勁後，他的想法發生了一些改變，想把這些地皮作爲‘儲備地皮’。

　　等到八十年代中期後，讓泰富集團和中巴或九巴進行合作開發，一個出資金一個出地皮，雙方都能獲利。

　　畢竟如果中巴現在出售者兩幅地皮，固然可以獲利6億港幣，但如此多的現金流，出了分紅外，也不好做其它的事情。

　　“看來泰富集團收購兩家巴士公司，是一件非常划算的買賣！”

　　韋理說道：“非常的划算！目前中巴的淨資產在12億以上，九巴的淨資產恐怕更高，能達到15億以上。泰富集團介入收購時，代價是最小的階段。”

　　林正杰點點頭，隨後陪韋理聊了一會，他便起身告辭。

　　兩人算是在中巴合作一年多，韋理是中巴的董事局主席，實際上不負責經營。而泰富集團則直接介入中巴的經營，擁有實權。

　　韋理離開後，林正杰露出一個會心的笑容。

　　收購中巴、九巴是真的很划算，這兩家企業總計有近100萬平方尺的土地儲備（所有車廠），同時還有着穩定的年收益（巴士業務在八十年代最高可以獲得年盈利1個億，整個香港差不多2億左右）。

　　更重要的，林正杰可以操控這兩家企業，繼續投資，發展壯大。

　　這些子公司緊緊的圍繞着泰富集團，形成一個龐大的集團系。

　　下班前，林正杰來到亞洲證券公司，今天是維港投資套現的第四天，林正杰要親自監督和查驗。

　　畢竟維港投資是林正杰的‘核心財富’、‘隱藏財富’，他是非常重視安全的。

　　這一次維港投資完成證券套現後，相當於有近20億的現金流，所以以後的投資便是多元化發展；同時，馬雅文也不再全部知曉投資渠道。

　　維港投資本來就是一個獨立的投資公司，不過這幾年主要是投資證券和黃金，避開不了馬雅文這個女人。

　　“今天恒生指數已經1680點，打破了今年2月份和去年11月份的記錄，預計下個禮拜應該能突破1700點了吧！”馬雅文高興的說道。

　　股市火熱，她也是受益者。

　　林正杰說道：“反正不會跌落1600點以下了，畢竟市場上各方面都達到頂峯，估計要旺兩個月時間。”

　　馬雅文笑着說道：“那正好，你能有條不絮的撤出我這幾天研究了一下，發現美元升值的潛力是真的很大。里根總統上臺，大幅提高利率抑制通貨膨脹，並喊出口號——強大的美國、強大的美元，怕是就是希望通過美元地位，來解決通貨膨脹等問題。”

　　美元的利率提高，意味着美國收益更高，會造成資金迴流美國，然後造成美國投資旺盛。哪怕是香港，也跟隨美國提高利率，也是香港經濟好的一個證明。

　　當然，提高美元利率會因爲估值過高造成巨大的貿易赤字，所以到了八十年代中期纔有美國人逼着日本等五國簽署‘廣場協議’。

　　林正杰說道：“反正買美元就對了，聰明的人都會這樣做！”

　　香港不止他一個聰明人，利孝和的夫人利陸雁羣此時就在變賣聯合汽水廠，將業務賣給‘楊協成’，地皮賣給了佳寧集團，利陸雁羣則獲得現金流，後續會投資美元。

　　而林正杰的維港投資，最近也開始在逐漸買入美元，存入美元賬戶。預計到年底，維港投資的20億會全部買入美元，存進各大銀行裏。

　　“對了，你想不想換大遊艇，我來幫你辦這個事情！”馬雅文熱情的問道。

　　林正杰的遊艇只有16米不到，不算大，現在有那種20多米，甚至30米的超級遊艇，擁有三層甲板，和寬敞的內部空間，舉行PARTY非常的合適。

　　知道林正杰喜歡遊艇生活，開PARTY，馬雅文也是主動問詢。

　　“行，有合適的就買，晚點我給你錢！”