香江新豪门 第154章

“你可以先去新加坡考察下！”

“啊，新加坡？”

“嗯，就当去旅游下。我这一时半会也没有好主意给你，你不是学商业的嘛，先自己考察！”

“喔”

……

晚上，林祖耀约了方进一起吃饭，并将李智带在身边。

酒店的包厢里，方进高兴的说道：“大佬，大嫂！”

林祖辉点点头！

李智有些得意，高兴的回道：“你好！”

互相介绍了一下，然后点菜。

点完菜后，方进奉承道：“大佬的眼光真好，这一波股市还真只有3000多点！”

差远了，林祖辉当年和股民预测的是3000点，但其实涨到了3900点。不过，方进会拍马屁，自然如此说。

林祖辉笑着说道：“你有没有亏？”

方进自我调侃道：“手贱，见市场火热，入了几百万的货。不过我投资的是蓝筹股，就当长期投资了。”

林祖辉点点头，有输有赢很正常。

“最近炒房生意做得怎么样？”

“股灾前赚了一大笔，两千多万。不过现在手里有不少物业，又算亏了一点点，不知道后面走势如何了？”

方进说完，看向林祖辉，希望得到指点。

林祖辉随口说道：“有涨有跌很正常，既然跌了，那就要入货！房子那是硬通货，比黄金还真。只要你控制好自己的财务负债，想亏都难！”

方进高兴的说道：“谢大佬指点了！”

虽然没有明确说什么，但方进也从只字片语中分析到有用的东西。

林祖辉摆摆手，说道：“我女朋友想炒房，下个月你介绍她一点本岛的优质房源，然后手续办好！”

介绍他人做中介，林祖辉担心泄露了两人的关系，方进开了一家建筑公司（装修）和一家中介所，也有房源。

方进大喜，大佬介绍她女朋友炒房，瞬间让他抓住关键了，那就是地产还得上涨，并不会因为股灾而一蹶不振。

“好的，我一定为大嫂办好这件事！”

李智娇羞的说道：“那谢谢你了！”

这大嫂大嫂的叫，叫得她心花怒放。

第二百一十八章 【林氏皇宫】

11月初旬。

在‘收购及合并委员会’鼓励证券市场收购及合并后（刺激股市），华人置业率先出手，宣布：以每股3.2元的价格（溢价23％），发起对富利国际的收购，目标34％的持股；收购完成后，依旧保持富利国际上市地位，本次收购动用资金2.18亿。

一时间，得到了富利国际的小股东热烈响应，并对整个大市有一定的刺激作用。

至于李超人发起的救市行动，本来已经得到‘收购及合并委员会’有条件收购，但是大家经过商量，临时改变主张，决定联合买入15000张期指合约，林祖辉个人也认购了3000张。

……

华人置业的办公室，林祖辉翻阅着富利国际的资产报表，心情非常的不错。

富利国际在美国投资的物业非常丰厚，总资产达近10亿，负债仅2亿不到，资产净值高达8亿；相当于华人置业溢价收购富利国际，其股票的资产净值依旧没有产生亏损，反而还有盈利。

不一会，华人置业总经理高毅和富利国际总经理郑学斌，联袂来到林祖辉的办公室。

郑学斌本来就是富利国际的总经理，华人置业收购富利国际后，并没有让其下岗，仅派遣三名董事入主富利国际董事会。

当然了，收购之后必须进行消化，这是林祖辉一贯的作风。

“老板！”

“嗯，都坐！”

待大家坐好后，林祖辉才说道：“富利国际原来保守的经营，也算在股灾中躲过一劫。但这次股灾对美国的经济影响很大，正是富利国际的一个机会。所以，明年我打算在洛杉矶投资商业办公中心。你们多多去考察，然后拿出方案给我！”

“好的！”两人齐声说道。

高毅补充道：“老板，我建议在这段时间里，委派华人置业高级职员，对富利国际进行一次焕然一新，为富利国际明年的发展打下坚实的基础！”

华人置业是一家高效率的投资物业公司，旗下的高级职员拥有非常丰厚的地产经验，哪怕是简单的收租，都能体现出一家公司的质素和管理。

林祖辉点点头，肯定了高毅的说法：“嗯，这很有必要！光收购不消化，不是我林祖辉的风格。你们两人着手办这件事，希望三个月后，我能看到不一样的富利国际！”

“是，老板！”

两人信心十足又激情满满的回答，让林祖辉很满意。

作为他的手下，都应该明白一个道理，那就是公司需要发展，快速发展；谁要是跟不上脚步，就只有被淘汰的命运。

明年富利国际在洛杉矶投资商业办公中心，是一个比较大的项目，所需资金也是不菲，林祖辉打算通过贷款和供股集资来解决。

两人离开后，林祖辉思考着新时代系的架构！

是时候向一家综合性集团发展了，像长实、新世界、新鸿基这些上市公司，集团不仅有地产业务，还有其它综合性业务。

比如新世界有货柜业务（入股东方海外货柜）、航运、通讯，更不要说旗下还有香江大型建筑公司——协兴建筑，以及松电工程、佳定工程、富士装饰工程等，可对现代化建筑物包括商业大厦、酒店、高级住宅，从工程策划、设计、绘图、电机工程、建筑工程及室内装饰等提供全面性服务。

不仅仅如此，他们已经将触角伸到海外，而新时代地产才刚刚起步而已！

想到于此，林祖辉决定筹备召开集团会议，宣布集团的大方针扩张。

……

林祖辉来到恒金投资公司，这家公司原名‘恒金证券’，相当于林祖辉家族的私人投资公司；因为业务不再局限金融业务，逐渐延伸到投资领域，故更名‘恒金投资’。

会议里，林祖辉听取了几个核心高层的汇报。

乔治汇报道：“BOSS，这次我们沽空道琼斯工业指数共计获利9.2亿港币，回笼资金13.7亿港币……目前，13亿港币的资金已经抵达香港的账户上，余下7000万港币用于美国的证券投资……恒金投资在美国的纽约、洛杉矶、加拿大的温哥华，都已经建立分部，商业投资人才继续招募中，预计年底便可满足您的需求！”

罗伯特汇报道：“BOSS，这次我们沽空富时指数共计获利3.5亿港币，回笼资金6.5亿港币……”

吴国铭汇报道：“老板，我们沽空新加坡指数……沽空日本指数……两地共获得7.5亿港币的利润，回笼资金13.5亿港币……”

李浩汇报道：“老板，我们沽空恒生指数获利1.5亿，回笼资金2.2亿……”

林祖辉听完汇报，统计出本次沽空全球股市，他一共是获得21.5亿的利润，回笼资金36亿。

资金已经落袋为安，林祖辉脸上露出笑容。

接着，林祖辉安排美国、英国分部，朝着商业投资为主，金融投资为辅的方向发展，为自己提供优秀的投资项目建议。

会议结束后，林祖辉在办公室又召见了李浩和吴国铭。

“我非常看好日本未来两年的证券市场和地产市场，打算拿出30亿港币投资日本证券市场，而且还会做五倍杠杆投资。”

林祖辉的话让两人大吃一惊，老板这是风险投资上瘾了啊，不过两人并没有劝告，因为他们觉得自己没有资格，在他们心中，林祖辉堪称投资之神，这一次精确的预判到全球股灾。

而且，日元升值，带动日本国内经济膨胀，也是有理有据。

吴国铭说道：“那日本分部得扩大规模，老板！”

林祖辉点点头，说道：“可以，你马上去办理这个事情。李浩，你也参与。”

李浩算是林祖辉的副手，所以也算高吴国铭半级。

“好的，老板！”

林祖辉叮嘱道：“速度要快，年底之前拿出日本最值得投资的股票方案给我，记得考虑电子、地产这两个产业的股票！还有，要分散多家日本证券公司，最好可以为我们提供五倍杠杆才考虑。”

“好的，老板！”

在沽空期指前，这些国家已经有恒金投资的不少离岸公司，倒不需要再麻烦了。

两人迅速领命，下去安排了！

林祖辉在办公室陷入思考中：他记得股灾之后，日经225从20000点，抵达1989年12月的39000点，两年升水近100％。

假设股票没有选错的情况下，五倍杠杆就是可以翻10倍，30亿就可以变成180亿。

而日本股市市值在1989年时，达到了4.5万亿美元，超过了美国股市的4万亿美元；区区25亿美元，又算得了什么呢！

当然了，林祖辉可是今年足足有80亿的现金流，仅投资30亿在日本市场，也不过是分散投资，不将鸡蛋放一个篮子里。

剩下的50亿，重新考虑投资方向，而且尽可能的少考虑金融产品了，有风险！

……

……

新的一周开始。

林祖辉早早的来到办公室，先是看了一会报纸，然后开始一边写一边思考。

这次股灾跌幅最大幅度为五成（恒生指数最高3960，最低1980），楼市因而会被拖累，这原本是意料中事。然而，这场风暴波及房产价格只及10％～15％，优质物业跌幅更低，是比较出乎所有人意外的。

当然，绝大部分的商人还不能做出判断，毕竟市场的恐慌情绪还在，大家也担心地产还不会下跌。

林祖辉却是已经知道，可以抄底了！

不一会，三架马车联袂来到林祖辉的办公室，这是每周一的惯例。

林祖辉说道：“港府现在每季度是批出30万平方尺土地（是批出新界土地，而不包括官地拍卖），是不是？”

梁真勋连忙回道：“是的！”

“那好，从现在开始，尽可能通过我们的换地权益书，拿下更多的新界土地，作为储备土地！”

“好的！”

接着，林祖辉又问道：“新界换地权益书，跌幅几成了？”

“乙种换地权益书”，或称Letter B。香港政府当年征收新界农民的耕地作各种发展用途，交换条件是先收耕地，然后拨出可建房屋的土地给他们交换，通常是二呎半耕地换一呎屋地。农民拿着一纸换地权益书，将来才可换地发展，眼前要套现实惠的活，基本上是无计可施的。

地产商留意到这种情况，于是跟农民商议，以现金购入他们手上的换地权益书，普遍受到农民欢迎。购入换地权益书，比起政府拍卖官地便宜得多，只要耐心等待换地宣布，便有一大块平价买入的土地可供建楼之用了。

“25％～30％的跌幅，还有可能下跌！”

林祖辉立马说道：“那好，我们开始入货！从现在开始，到明年的6月份之前，是我们大量增持土地储备的好时机。我有个推测，明年地产整体涨幅可能和1985年一样，达到三成至四成。所以，除了公司的26亿的现金流作为购入土地储备外，我还将向银行贷款20亿作为这一轮的发展！”

三人大惊，这让新时代地产的负债猛增到43亿了！

不过，银行再次开始降息，目前仅为九厘（9％），这对地产商是个非常的利好消息。

更何况，林祖辉可是知道，银行利息可能在明年将之8厘。

陈斌立马说道：“如果是如此，那我们需要再增加两成的发展地盘，争取明年发展地产的纯利可以达到8亿～10亿！”

林祖辉问道：“发展地产的高级职员够吗？”

陈斌说道：“够，不够也可以快速招聘到！”

“好，就增加动工的地盘！”

如果能预判形势，做出调整理所当然。

以恒基地产为例，其1986年的楼盘销售面积，是1985年和1984年的总和，这就是李兆基看见地产升水，快速布局的结果。

而林祖辉也要趁着大家对股灾感到恐惧的时候，快速布局1988年至1989年上半年的地产大牛市。

40多亿的巨额资金，用于购买土地和旧楼，是一个相当巨大的投资。当前，新界换地权益书的单价为不到1000元每平方尺（真实数据），假设全部购买新界的土地，差不多可以购买500万平方尺的新界土地。

当然了，市场上不可能一时半会流出这么多换地权益时，所以肯定有一大半以上要去购买港九地皮和旧楼。

而新时代虽然每年可能要支出4亿元的利息，但如果年盈利在10亿左右（包括收租纯利），便是合理的；因为新时代的土地储备，是肉眼看得见的增加。

一旦到了九十年代，新时代地产的土地储备仅次于新鸿基（题外音：3250万平方尺），高于恒基（1650万平方尺）；那么，新时代地产就可以笑傲香江了。

而且，4亿利息虽然多，但是林祖辉还是会想办法赚一些非经常性盈利的，不需要太多，仅需减轻利息压力即可。

这就是新时代地产在八十年代剩下的两年多的发展规划！

而华人置业同样是如此，不惜大举借贷购置优质收租物业，在九十年代之前，不需要考虑利息吞没盈利；一旦跨入九十年代，便是一举定乾坤的时候。

最让林祖辉头痛的当然是国泰城市，本次市值跌幅逾4成，目前仅12亿。

要知道，此时国泰城市的资产值为：收租物业4亿、现金3亿、富丽华酒店51％股份（价值6亿）、大酒店34％股份（价值20亿）。

资产值高达33亿，而债务仅10亿！

原因很简单：很多投资者认为大酒店短期内，不能为国泰城市带来稳定的分红。