作者：陶良辰
上面壓根沒指望通過它賺錢，盈利能夠維持線路的維修保養就不錯了。
出資成爲鵬鐵股東的蘇業豪，也沒想過靠地鐵本身，把投資款連本帶利收回來。
真正有利可圖的項目，不在地下，而在地上。
鵬城鐵路有些副業，比如規劃過程中拆遷的地皮，會以土地入股的形式算作投資。
除了大量拿地以外，蘇業豪還幫它做過規劃，將閒置資金用於投資理財，融資幾家當地的房地產公司，並且開發商業地產項目，嘗試對外租賃掙錢。
短期內的投入太大了，融資利率也比較高，未來或許挺賺錢，目前還是個賠本項目，已經吞掉蘇業豪二百七十億人民幣左右，這筆資金由他的家族信託提供。
多半是囊中羞澀，想着讓大金主幫忙投基建的緣故，鵬城方面最近兩年以來，多次主動讓蘇業豪融資增持鵬鐵股份。
其他城市也有樣學樣。
例如廣洲、滬市還有四九城，都開始參考鵬鐵的合資模式，在建造過程中引入一些外部資金，並嘗試以土地代替真金白銀，嘗試讓地鐵項目實現良性循環。
拋給蘇業豪的橄欖枝很多，但他已經對內地的房地產市場失去興趣，包括四海國際在內，算上融資的碧貴園、衡大等等，總共持有價值幾千億人民幣的地皮。
這可是2007年的幾千億人民幣，等到成功把它們開發完，差不多也該到本輪樓市行情的頂點了。
除了留着收租的商業地產項目，在其他房地產生意方面，不如急流勇退，嘗試把利潤拿去投資其他領域，諸如造電動汽車、生產半導體設備，又或者佈局海外發展中國家的新興市場。
未卜先知的優勢，一目瞭然。
旁人沒關注時候，蘇業豪已經開始佈局，等別人開始陷入瘋狂，他卻已經考慮起抽身走人。
衡大的徐老闆今天也來了。
他在附近拿了三塊地皮，其中包括一塊商業用地，兩塊住宅用地，到時候地鐵口就開在小區附近，屬於妥妥的地鐵房。
短短几年時間，衡大已經一飛沖天，目的持有超過六千萬平方米的儲備用地，今年上半年都在忙着拿地皮。
有蘇業豪當股東幫忙咦鳎y行方面一路開綠燈，雖說沒到無抵押無上限的地步，手裏的子彈也算是特別充裕。
衡大去年的表現，甚至比老牌房地產巨頭萬柯，還要稍微好一點，今年更是進一步拉開差距。
此刻。
徐老闆站在蘇業豪面前，笑容滿面說道：“這才十點鐘，要不然找個地方坐坐，中午一起喫頓飯？剛好有許多生意上的問題，需要跟蘇總您請教。”
反正沒事，蘇業豪爽快點頭，告訴說：
“行啊，就去我的高爾夫會所吧，大熱天的什麼都不想做，找個地方聊天喝杯茶，飯局我來安排。”
在場有幾位中大型房地產公司的老闆，再加上蘇業豪來了，幾位官方代表也陪着一起。
在儲備地皮的事情上，一個巴掌拍不響，最近幾年經濟之所以如此紅火，很大一部分原因就是房地產市場化帶來的好處。
以前人們捨不得消費，有點錢就存進銀行裏喫利息，如今卸噘Y產流入房地產市場，等於也是在消費。
包括建材、綠化、咻敗⒓译姟⒀b修、銀行、以及廣大農民工等等，都因此獲得好處，購房者們同樣享受到房產增值的紅利。
在整個環節當中，沒人遭受損失……除了沒買房的那批人。
……
第1013章 所謂泡沫什麼的
坐車來到沙河高爾夫會所。
這傢俱樂部已經改了名字，不遠處還能看見一棟正在建造中的高樓，跟前世的春筍大廈造型類似，它也是蘇業豪投資的寫字樓，將來留着收租。
只要是在內地投資的項目，幾家中大型銀行都會盡全力滿足蘇業豪的需求，給了他幾乎不設上限的授信額度。
拿來投資些實體項目，大家都開心，不用白不用。
之前蘇業豪提到的風力發電廠項目，預計會在未來十年內，總共投資三四千億人民幣，主要就靠銀行幫忙掏錢買單。
到時候用銀行的錢打造風力發電廠，再抵押給銀行繼續貸款，生意做到他這種份上，早已沒必要傻乎乎掏出真金白銀。
這也意味着憑藉蘇業豪如今的資產，實際上已經能夠支撐起一個，總資產上萬億美元的龐大商業商業，因此纔會接連投資三峽、京滬高鐵、風電場之類的超級工程。
有他在場，旁人只能陪襯。
這會兒，蘇業豪吹着空調，好奇問了句：“鵬城今年房價，好像漲得很不錯，現在均價大概有多少了？”
一位本地開發商，只想抓住機會套套近乎，顧不上看別人眼色，立馬率先搶答：
“這我正好知道，上週剛開了一個盤，從開盤到售罄只花費半天時間，均價大概在一萬七千塊左右，就在西邊兩公里外。最近放出去的樓盤，基本上都是當天售罄，房價漲幅太厲害了，從去年下半年開始，到現在爲止，有些地方出現百分之百的漲幅，等於在去年價格基礎上翻了一倍！”
衡大的徐老闆點點頭，接着告訴說：
“不錯，我們公司的衡大·藍月谷項目，去年一期賣一萬塊每平米，今年五月二期開盤，直接漲到一萬五千塊。這還是開盤早了，前幾天隔壁小區開盤，價格已經賣到一萬七，綠化、地庫、外立面什麼的，實際上還不如我們的樓盤。”
旁邊有位胖老闆，忍不住乾咳一聲，笑容滿面說着：
“徐總指的是花月鏡天項目吧，那就是我開發的樓盤，這算趕上好時候了，所有樓盤都搶手。我們地產公司有個盤，位置稍微偏了點，去年四千九的放風價無人問津，今年正好規劃了地鐵，距離地鐵站大概兩點五公里，九千塊一平米，直接被搶購一空，差點以爲要完蛋，沒想到原來是機緣。”
徐老闆略微有點小尷尬，笑着說：
“真是一場大機緣沒錯，聽說有幾位開發商，本來已經覺得死路一條，爲了躲債跑路去東南亞。剛落地不久，聽說房價大漲，又風風光光跑回來了，像這樣的例子還不少。”
他們聊着聊着，才記起在場的還有官方代表，將許多到嘴邊的話硬生生憋了回去，免得因爲瞎嘚瑟，招來不必要的麻煩。
蘇業豪繼續說道：
“漲這麼多啊，正好清一清市面上的庫存，今年的土拍恐怕會很熱鬧了。很多外來打工的人口，手裏的錢暫時還不夠拿來買房子，徐總你們衡大地產，不如多承擔些社會責任，找些交通便利的地方，多建造些長租房，未來只租不售。”
徐老闆不明白這有什麼講究，在場的外人太多，沒辦法多問，只能順着話題說道：
“那是必須的，三五千套不在話下，但話又說回來了，既然只租不售，商業公寓也沒問題吧，地皮價格是不是能夠適當降低一點？”
有人笑眯眯回答道：
“都好說，抽個時間派人來我辦公室，到時候商量一下。現在租房難、租房貴的問題，確實讓人有所不滿，房價高的問題接二連三上報紙，搞得我們壓力也很大。”
蘇業豪接口解釋道：
“鵬城對標的是國際頂級大都市，一萬多每平米的房價，其實還算比較合理。像東京、紐約、倫敦這些地方，租房的人比較多一點，他們同樣買不起當地的房子，所以我覺得健全房屋租賃市場很重要，另外到時候也能推出些一室一廳、兩室一廳的小戶型，降低購房門檻。”
與其說各大一線城市房價飆漲，不如說房地產市場真正開始市場化，讓價格漲到了它們應有的位置上。
前面兩三年房價不高，積壓的商品房死活賣不出去，也沒見有多少人真的搶着買，很多人都等着看地產商的笑話，破產跑路的開發商比比皆是。
現在房價一漲，各種各樣的聲音全都冒了出來。
相比起沒辦法買房，實際上更像是車沒等他們就先開走，心疼於錯過了一次暴富的機遇。
炒股也是同樣的道理，股價不溫不火時候沒人關心，等到暴漲之後，才讓人捶胸頓足，懊悔不已。
所謂泡沫什麼的。
最起碼在這2007年，蘇業豪還沒看見徵兆。
鵬城核心區域賣一萬多塊每平米，公攤面積還特別良心的商品房，在他眼裏依舊屬於白菜價。
周邊地區幾千塊每平米，價格也不算貴，依然屬於很好的上車機會，過個十來年時間，閉着眼睛都有機會賺到七八倍。
他之所以讓徐老闆，推出些長租房項目，主要是想讓對方稍微緩一緩，別跑得太急太快。
平時不怎麼插手這些融資的地產公司，蘇業豪也沒想到衡大在今年上半年，一連拿下四千多萬平方米的儲備用地。
這四千多萬平方米，指的是建築面積。
今年稍微消化一下，正好賬戶裏留些現金，以便安穩度過明年可能會出現的金融危機。
到時候邊開發邊拿地，在未來十年時間裏，找個適當的時機開始轉型，這樣能夠幫蘇業豪帶來最大化的收益。
徐老闆沒能理解他的想法，正琢磨着是不是因爲賣房子賺太多，擔心會捱罵，於是才搞些公益長租房項目出來，樹立一下比較正面的品牌形象。
蘇業豪確實也有這方面的考慮，不過只是次要因素。
雖然房價一路走高，鵬城的房租價格其實仍然處於低位，開發商都忙着做一錘子買賣，如果真正有耐心趁着價格低，多佈局房屋租賃市場，未嘗不是一門好生意。
如今開發些三四十平米的小住宅，成本或許才四五千塊錢，將來一年租金就是兩三萬，算算收益率，其實比較可觀。
問題在於佈局租賃市場，需要投入大量的本金。
假如衡大從現在開始佈局，將部分利潤投入進去，十年之後基本上不用爲前途而發愁，靠收租就能十分滋潤……
第1014章 上百萬套出租房
聊到十一點多鐘，換個地方去包廂裏喫飯。
今天主打海鮮，掌廚的是一位閩菜大師，像白灼花螺、海蠣煎、香辣爆炒花甲、清蒸石斑魚這些家常菜，做得精緻又美味。
蘇業豪比較喜歡喫醬爆魷魚以及燒汁鮑魚，嘗完用佛跳牆潤潤口，那叫一個享受。
兩杯半的白酒下肚，蘇業豪也有點上頭。
酒足飯飽之後，他正打算找個地方睡午覺，已經憋了好一會兒的徐老闆，終於找到機會詢問說：
“蘇總，之前你讓我們衡大開發長租房，這裏面到底有什麼講究？恕我眼界不夠開闊，思來想去也沒猜到裏面有什麼深意。”
蘇業豪雙手插進口袋裏，踩着高爾夫球場的草地往前走，被刺眼陽光照耀着，眼睛都有點睜不開，語氣帶笑：
“現在樓市行情不錯，接下來十年估計也會挺不錯，但生意人不能只看眼前。”
“這一輪金融週期已經紅火六七年，指不定哪天就會出問題，衡大應該稍微穩一穩。我覺得租賃房市場有點潛力，現在去一二線核心城市，花費十幾二十幾萬建造的小型精裝住宅，未來一年租金可能就是三四萬，收回本金以後剩下的全都是純利，住宅本身也有機會漲價。”
“整個內地那麼多房地產公司，大多數都在做一錘子買賣，市場開始瘋狂起來了，讓我有點擔心。建議你往這方面轉型，打造連鎖租房品牌，資金的問題你不用愁，假如衡大擁有一兩百萬間小公寓，國內第一房企的寶座，肯定會被你坐得穩穩當當，橫穿牛熊，前途無量……”
很簡單的算術題。
一二線城市的公寓租金，將來平均算兩千塊一個月，一年也就是兩萬四千塊。
假如有個八成的出租率，一百萬間公寓租出去八十萬間，每年收租就接近兩百億人民幣，另外還有物業管理、停車費、廣告、零售之類的額外收入。
雖說初期投入也很巨大，但好在一次性投入完，回報週期可能長達上百年時間，平均收益率超過蘇業豪投資的水電站。
更妙的是，暫時還沒人跟他競爭，倘若打着解決租房難題的旗號，有機會再次繞過土拍，並且享受到貸款利率方面的優惠。
將來邊開發邊質押貸款，要不了幾年就能將雪球滾大，到時候跟四海國際的房產中介公司合作，又有互聯網平臺幫忙宣傳，尋找租客不成問題。
別人玩不轉這麼大的盤子，房子開發出來賣不出去，會被融資成本逼上絕路。
而蘇業豪並不擔心這些。
他甚至沒必要專門跟銀行打招呼，稍微放出點風聲出去，銀行的人自己就會排着隊跑來，哭着喊着要把錢送給他。
至於晴天送傘，雨天收傘之類，沒人會有那麼大的膽子。
如今蘇業豪咳嗽一聲，整個A股和港股都會地動山搖，要是跺跺腳，GDP目標漲幅也可能降低一兩個點。
所謂“金融戰略級”的頭銜，可不是開玩笑的。
值得一提的是，SSSSS資產管理集團，在全球範圍內管理的財產規模，已經超過三千一百億美元。
至少內地沒有那麼頭鐵的銀行，敢冒着引發金融震盪的風險，去抽蘇業豪的貸款，所謂大而不倒、富可敵國等詞語，如今就像是爲他量身打造。
既然蘇業豪說不用爲資金擔心，徐老闆瞬間放心，笑呵呵回答說：
“身爲地產商，誰不希望像四海國際、像新鴻基、九龍倉那樣，開發一個項目以後躺着收租，比我們折騰來折騰去輕鬆多了。主要是情況不允許啊，一來租售比差距太大，租金還沒貸款利率高，二來又太佔用資金，不過既然蘇總已經有決定，還願意幫忙，那我就照着執行，等調查瞭解完以後，做份報告送給您？”
蘇業豪點點頭，說道：
“好，不用喊您，把我喊老啦。關於租售比的問題，各國情況不同，歐洲許多人一輩子不買房，我們則是能自己買就自己買，哪怕沒錢，貸款也要硬上。”
徐老闆接口說道：
“是啊，說租售比低就證明房價過高，顯然也存在誤區，人口都往大城市裏擠，買了房一住就是一輩子，很多不再進入流通市場。人均收入可能跟房價不匹配，但哪怕只有一小批人有錢，潛在購房者的數量還是很驚人，一二線城市房子不是太多，而是太少了，落戶、教育等等都跟房子綁定，靠租房不夠方便。”
蘇業豪有點醉，腦袋依舊清醒着，聽完補充說：
“話又說回來了，假如不設置門檻，恐怕要不了幾年，滬市、四九城、鵬城這些地方，人口就能膨脹到七八千萬，中小型城市會迅速喪失吸引力，歸根結底還是人口過多的問題。”
徐老闆接着又說道：
“假如大規模開發小型公寓式的住宅，採用裝配式建築會不會方便一點，直接在其他地方建造好，跟搭積木一樣往上蓋。”
蘇業豪當然知道什麼是裝配式建築，想了想回答說：
“咻敱容^麻煩，成本會比普通建築高，隔音、抗震性能也稍微差一點，感覺沒什麼必要。我建議到時候多開發些兩梯八戶、或者四梯十六戶，帶走廊的戶型，爭取做到南北通透。到時候學學國外長租公寓的管理，哪位租戶不守規矩就清退出去，既然是做長久的買賣，樹立好口碑很重要，另外還有樓層之間的噪音，必須把舒適度提高上去。”
徐老闆原本以爲是要開發商住樓，聽見這番話後才意識到，原來真打算建造些小住宅，不然很難實現南北通透。
建造肯定沒問題，可這成本，會比把空間利用到極致的商住樓，稍微高一點。
按照平均一套十五萬人民幣的成本計算，假如建造一百萬套，總投資額就是一千五百億人民幣，這個數目簡直讓他頭昏腦漲。
好在有蘇業豪撐腰，雖然覺得很誇張，貌似又不是什麼大不了的事情。
徐老闆已經可以提前想象，一旦將這個計劃公佈出去，同行們將會有多羨慕……