香江新豪门 第106章

“没有呢，我很幸福的，辉哥！”

王祖娴连忙重回林祖辉的怀里，表达自己的忠心！

这次，林祖辉没有乱来，而是点点头说道：“那就好，我以后让你年年十八岁，享受这个世界上最好的东西。”

“谢谢辉哥！”

打一棒子，再给一颗甜枣。

林祖辉又让王祖娴去报一些礼仪、礼节的培训班，毕竟她其实并不是最合适代言珠宝；珠宝代言人一般都是选择港姐之类的选美女人，她们的形体、肢体语言更符合‘优雅、高贵’的珠宝。

当然了，那些港姐之所以有这样的气质，其实也不过是选美前经过举办方的十几天培训而已，这玩意学学就会了。

王祖娴欣然答应，觉得林祖辉考虑的很全面。

……

国泰置业。

董事长陈正文在办公室里，看着新时代地产发来的关于国泰置业资产重整方案，他的心情显然是不平静的。

新时代地产‘先礼后兵’的做法，陈正文觉得很舒服；

而且，新时代提议的‘资产重整方案’对他来说也很有利。

香江人谁不知道他们老板林祖辉的手段，凡是林祖辉碰过的上市公司，很快就会水涨船高，身家暴增。疯传林氏有妙手回春之术，奄奄一息的病妇（公司），经林氏妙手抚摸，便会恢复三春颜色，如韶华少女。

虽然他要失去国泰置业主脑的位置，但比起以后可以高价套现，他一点也不在意这个位置。

“1亿港币注资，换取48％的国泰置业股份。我的股份虽然稀释了，但只要新时代地产入主国泰置业的消息传出，国泰置业股票起码就会上涨一倍。”

“而且，按照林祖辉的手段，股价何止涨一倍，就是三倍五倍都很正常。届时我只要高位套现，将获得大量的现金，也总比现在每年只领着董事长袍金的好。”

很快，陈正文就有了决定，他打算召集董事会，将这个方案公布给大家，获得董事会的同意。

此时，陈正文虽然是国泰置业大股东，但也仅25％的持股，股权并不牢靠。

当然了，林祖辉自然不会傻到去直接收购，这样不仅耗资巨大、又留下‘恶名’，而且这样的收购并不会给国泰置业带来现金。

国泰置业没有注资的现金，是很难支撑公司资产重组的。

在国泰置业的董事会上，陈正文将‘资产重整方案’复印发给一众董事。

“各位，新时代地产承诺将保护大家的利益，大家不要担心自己的股份被稀释。资产重整后的国泰置业，股价可能就是几倍，大家要好好的考虑这个发财机会。”

一众董事当然听过林祖辉的名头，此时心里已经陷入狂喜，认真的看着方案书。

因为一次性发行48％的新股，是需要召开股东大会的，所以届时董事会的支撑就显得很重要。当然了，以林祖辉的名气，国泰置业的股东恨不得早早的迎接，何来不同意之理。

果然，董事会上，基本上属于全票通过了——接受新时代地产注资的决议。

……

9月中旬，国泰置业和新时代地产正式达成协议：由国泰置业发行新股3000万股，占总股本的48％，去换取新时代地产的1.02亿现金。新时代地产入主国泰置业，并进行资产重整。

在国泰置业的董事会上，林祖辉当选为国泰置业的董事长，梁真勋当选执行董事，新时代地产原高管陆东来当选国泰置业总经理兼董事。国泰置业管理层，转眼间便成为了新时代地产的天下。

林祖辉首先说道：“国泰置业更名为‘国泰城市’，陆经理抓紧时间公告和办理手续！”

陆东来初当大任，正是准备大干一场的心态，立马挺直身躯，说道：“是，老板！”

他是五个月前才来新时代地产的，他也知道国泰城市未来将作为新时代地产的酒店管理旗舰公司，所以他倍感荣幸和激情。

接着，林祖辉让这次‘资产重整’的顾问梁伯韬，向一众董事和管理层详细的讲解‘资产重整方案’。

所谓资产重组，有三个重要因素才能保证成功：

第一，有银行的支持，这一点林祖辉已经联络好三家银行为国泰城市提供两亿贷款，再加上新时代地产注资的一亿资金，足够完成资产重整。

第二，出售不良业务和资产，并立即买入优质资产；作为专业的地产公司，新时代地产在这方面的实力无需质疑，不到两年的时间，新时代地产已经买入了几十亿的优质地皮和物业，这方面经验十足。

第三，供股集资，再购入资产；这一步，林祖辉亲自操刀，正好恒生指数即将要暴涨，他打算十一月份左右，趁着牛市让国泰城市供股集资；所得的资金，全部用于购置优质物业。

待梁伯韬讲完后，会议室里的人才真正感受到，传说中的‘点石成金、妙手回春’之术。

话又说来，原来的大股东为什么资产重整不了？

原因很简单，最根本的原因就是他没有实力，银行怎么可能贷款给你，债权人也不会给你踹息的时间。

有董事问道：“将所有的餐饮、工业业务全部出售，会不会损失了一个长期稳定的收益项目？”

目光短浅！

这些业务每年的收益，比不上收租；而其本身价值，更是远不如物业。

梁伯韬回答道：“我们调查过，国泰城市这方面的投资，现在正适合卖出高价。而这些业务每年的收益，比不上收租，稳定性也很差。正好高价出售，去投资优质的物业，让公司短暂性的资产升值，有利于股价的提升。”

能卖出高价才是本事，而这些业务在原本资产估值并不高。

一卖一买之间，公司资产上升了，这就是资产重整的目的。

当然了，这次资产重整，林祖辉可以说是骑在了巨人身上——股市大涨；否则，若是大市一般，就算他有通天之能，也做不出亮眼的成绩。

前世，罗旭瑞在八七年三月收购国泰置业，五月份资产重整介绍，宣布国泰置业资产值涨幅五倍；有一个重要原因，就是三月份到五月份，恒生指数涨了300点，他趁着大牛市，供股集资一波，公司资产值自然上涨了。

供股集资的钱，是不需要偿还，也不需要支付利息，就相当于白送给公司一样。

一众董事没有疑问过后，林祖辉立马安排起来，谁专门出售公司资产和业务，谁专门寻找优质的物业，谁专门负责股市的事情等。

很快，便井井有序，一个高速机器就运转起来。而他本人，只需坐镇领袖位置，指点江山即可。

梁伯韬作为顾问，也只是关注并提供专业的建议，便可获得一笔佣金；

当然，佣金是次要的，真正的大头是万国宝通提供的贷款，这才是最大的收益。

国泰城市当务之急是资产重整，恢复投资者对它的信心，再考虑进入酒店行业。倘若国泰城市市值七八亿，在八七股灾前供股集资一波，再用那笔钱去投资酒店事业，效果非常明显。

而对于酒店领域，林祖辉打算是收购和自建同时进行，海外收购也是重点。

……

新时代地产的办公室，林祖辉坐在椅子，思考着一些规划。

如果华人置业年底需要供股集资10亿（购买大厦），作为其大股东的新时代地产，就需要出资4.9亿（持股49％），那么这笔钱，新时代地产从何而来？

还有，新时代地产负债15亿，又该如何在股灾前减至5亿至8亿呢？

很快，他在本子上写下：

新时代持有的5500张九月份期指合约，可获利6000万，回笼资金1.6亿；

新时代持有的工业楼宇，年底售出可获利1.8亿，回笼自己2.5亿以上；

新时代持有的蓝筹股，年底清仓可获利2.5亿，回笼资金3.5亿。

以上都是在理想状态下的回款，不过应该是八九不离十。

这些都是公司的非经常性盈利，下半年可达5亿之巨，回笼资金7.6亿。

这样看来，为华人置业供股集资的资金，根本不需要发愁！

至于公司的债务，明年再炒期指和蓝筹股，就可以了！

至于公司的发展楼盘盈利，继续购入地皮、旧楼，或偿还银行利息。

他不想新时代地产今年再供股集资，一是他本人‘供不起’，二是他想留着股市到了3000点的时候，再供股集资一把大的。

确定新时代地产的资金没有问题后，林祖辉心情豁然开朗，欠债一时爽，还债一直痛。

“如此看来，自己的那6500张9月期指合约（平均1880点）到期后，可以继续买入12月的期指合约。”

当前，恒生指数并没暴涨，目前在1950点至2000点徘徊，九月底的交割日，能上2000点应该就很不错了。

“若不是担心新时代地产要供股集资，我就直接购买12月份的期指合约了。”

“不要紧，干脆再抵押部分股票，获得一笔1亿的个人贷款，在2000点下方购买12月期指合约。”

“至于九月份的期指合约交割后，回笼的资金再拿出大半购入12月合约，留部分自己开销。”

林祖辉现在的个人开销很多，1000万都感觉用不了四五个月，而且不算大笔开销。

没办法，养的女人多，开支自然大了。

像关嘉慧、蔡宁、王祖娴三女，虽然都有事业了，但她们的事业还不能提供她们的高额消费，林祖辉便主动开支票给她们。

他不会在意那点小钱，虽然他现在还不算‘财务自由’。

第一百六十七章 【妙手回春】

新时代地产入主国泰城市的消息一经公布，国泰城市的市值在短短的五个交易日内，便已经升至2亿，涨幅近六成。

对于股民们来说，凡是林祖辉抚摸过的病妇（公司），在他的妙手回春之术下，很快就会变成韶华美女。

上个月个港澳发展（前身嘉年地产），便是最好的例子；从一个最低市值2500万，现在市值已经稳定在1.6亿，升水六倍多。

国泰城市资产重组有条不絮的进行着，手握三亿的现金（注资1亿，贷款2亿），正在偿还部分债权人，预计需要支出1.5亿，还能剩下1.5亿的现金。

与此同时，出售的餐饮、工业等业务，已经放出风声，预计也能回笼资金1.5亿以上。

国泰城市的总经理陆东来急匆匆的来到林祖辉的办公室，脸上带着淡淡的喜色。

“老板，刚刚有地产中介告诉我，干诺道的宏记大厦有意出售！”

林祖辉脸上也是一喜，嘴里重复着：“宏记大厦……宏记大厦！”

陆东来连忙说道：“大厦是七十年后期入伙的，占地面积6500平方尺，楼高20层，物业面积13万平方尺。那幢大厦今年的租金在20元每月每平方尺，空置率10％左右；下面三层是商铺，租金50元至300元每月每平方尺不等。”

听着陆东来的话，林祖辉也勾起了记忆，他前世好像看过报道，说是英皇在1993年以6.5亿购入宏记大厦，两个月后以8.8亿卖给了华懋，净赚2亿。

因为当时看这个新闻的时候，觉得挺不可思议的，为什么两个月暴涨了2亿多呢！

直到现在，林祖辉才明白，所谓炒房炒大厦，市价只是一个参考，只要有威水佬（形容有钱）买，几个月涨几成再正常不过。

好比八十年代初期，李超人也炒过联邦大厦和国际大厦，不到一年时间，12亿的价格卖到了22亿，这个价格直到现在恐怕还偏高（中英谈判暴跌40％）。

“恩，你先去接触一下！这个大厦虽然好，若是太贵我们恐怕不能买！”林祖辉还是打算先让手下去探探口风。

陆东来说道：“听中介说，业主准备移民才打算出售的，应该可以谈个不错的价格。”

林祖辉脸上也是惊喜了一下，看来这事真有可能；从今年开始，移民海外的巨大浪潮开始冲击香江，不少人对华夏、对香江失去信心，纷纷移民；所以，就有不少业主趁着楼市正旺，出售物业。

当然了，别看这些业主出售物业很多，但从今年开始，日资、澳资、东南亚资本纷纷开始投资香江；特别是小日笨，他们这几年是狗大户，随着日元升值，他们大把的钱在海外投资，香江正是他们的一个目标。

“恩，你去试探试探再说！”

“好！”

这幢物业，林祖辉的心理价格是2.5亿至2.8亿，超过2.8亿，林祖辉可能不会购买，因为不太适合国泰城市。

如果能以合适的价格买下，那就相当于国泰城市的资金全部用完，包括出售餐饮、工业等业务的资金。

若是买下这幢大厦，等上一个月，再将国泰城市的物业重新估价，将资产值提高；这样一来，随着股市的大旺，国泰城市的股价自然也飙升一波。

届时，贷款和供股集资同时进行，再购入一波物业，国泰城市的资产重组就算取得很成功了。

今年的目标，是将国泰置业资产重组，并提高其市值、资产值、净资产；

到了明年，国泰置业才会向酒店领域投资。

……

三天后，林祖辉带着人来到宏记大厦，这里的一层店铺客流量还不错，有很多知名品牌入驻，例如本地快餐业霸主‘大家乐’，还有很多精品店。

这幢大厦紧靠着两幢大厦，显得有些拥挤，不过着就是中环的特色，大厦挨着大厦，寸金寸土。

林祖辉前两天层悄悄的来宏记大厦暗访，发现这里的空置率10％的原因不是大厦本身的问题（中环平均空置率6％），而是业主不善管理的原因。

这样一来，林祖辉心里就非常有数了！

来到一间会议室，林祖辉一行人见到了宏记大厦的业主陈记安，双方之前有过沟通，林祖辉基本上是来一锤定音的。

他不会过分的斤斤计较，不会过分的仗着别人急着移民，而压低价格；毕竟，别人也是有多种选择的。

大家坐下来后，简单的聊了一下，便直入主题。

林祖辉试探性的说道：“陈生，能否接受分期付款，半年之内结清？”

分期付款这种大型物业，属于再正常不过，例如以前佳宁购买金门大厦，近一年才付清；炒作完了，才将款付清。

陈记安立马摇摇头，说道：“我们只接受现金当月结清，实在不好意思，林生！”

“那如果贵方将价格标到2.6亿，我们月底就能付清！”

林祖辉再砍1000万，2.7亿是陈记安最后一次的报价。

围绕着这个价格，双方交锋了几个回合，林祖辉找了找大厦的毛病，陈记安大谈市场价。