作者：花萌轩
其實，蘇筱心裏還是有些意外的。
本來以爲是自己的這個便宜堂弟忽悠自己，可是看眼前這個人的談吐和氣質，怎麼看都不像是一個普通司機能接觸到的角色。
但蘇寧就在旁邊坐着，表情依舊是非常的淡定，蘇筱也就不再胡思亂想了。
此時的海傑明反倒是非常務實的開門見山，把自己對這個行業的判斷和未來的商業計劃從頭到尾講了一遍，“蘇筱，我先說我的核心判斷。中國房地產行業的黃金時代已經過去了。從去年下半年開始，政策面連續收緊，融資渠道一條一條被堵上，三道紅線一劃，多少頭部房企已經在爆雷的邊緣。未來兩到三年內，市場上會出現大量的爛尾項目和閒置資產。傳統的買地蓋樓賣房的模式已經走不通了，誰還在這個模式裏死扛，誰就會死得很慘。”
“……”蘇筱點了點頭，沒有插話，讓海傑明繼續往下說。
蘇筱作爲一名資深的房地產從業人士，又怎麼真的對房地產危局一無所知。
海傑明說：“但危中有機。我的思路是不碰增量開發，專注存量改造。簡單說就是低價收購爛尾樓盤和經營不善的商業物業，改造成長租公寓和人才公寓。當然也可以改造那些市中心的老破小。賺的並不是以前的那種銷售利潤，反而是長期穩定的租金回報和管理郀I收益。”
“……”
海傑明翻開手邊的一份資料，指着上面的數據說道：“德國和日本的租賃住房市場非常成熟，超過一半的城市人口選擇租房而不是買房，租賃物業的郀I收益可以做到年化百分之六到百分之八，而且極其穩定，不受買賣市場波動的影響。國內這幾年也開始推租購併舉，政策方向是明確的，但市場上真正能做出品質的租賃社區少之又少。幾個頭部企業試水長租公寓，賽道是對的，但他們的資金成本太高了，擴張太快了，一旦資金鍊繃不住就會出問題。”
蘇筱聽到這裏，問了一句：“傑明，你的資金成本跟他們比有什麼優勢？”
“我已經拿到了一筆境外長期低息資金，”海傑明說，“年化成本不到三個點，期限十五年。我不需要追求短期回報，不需要像那些拿了高成本資金的玩家一樣拼命擴張。我可以穩紮穩打地做，一個一個項目收購，一個一個項目改造，把品質做出來，把郀I做紮實。這個市場是方興未艾的，誰先進來把標準立住了，誰就是這個賽道的規則制定者。”
蘇筱又問：“資金結構怎麼設計的？純股權還是股債結合？”
海傑明回答：“股債結合，優先資金佔六成，劣後資金佔四成。劣後資金我自己出，優先資金是境外那筆長期低息貸款。這個結構的好處是槓桿適中，抗風險能力強，市場不好的時候我們不會因爲資金鍊斷裂而死掉。”
蘇筱接着問：“改造項目的成本模型你算過嗎？一個爛尾樓從收購到改造到交付郀I，前期投入多少，回本週期多長？”
海傑明笑了，看着蘇筱的眼神裏多了一層欣賞，“蘇寧跟我說你是成本管控的專家，果然名不虛傳，上來就問成本模型。我算過，我拿一個具體的項目給你舉例。假設收購一個五萬平米的爛尾住宅樓，收購價格是市場價的四折，改造內容包括內部裝修、水電管網更新、公共區域打造，總投入大概在這個數。”
接着，海傑明又是在紙上寫了一個數字，推給蘇筱，“改造完成後按市場租金的八折定價，入住率保守按百分之八十五算，回本週期大概在六年到八年之間。如果郀I做得好，入住率提到百分之九十五以上，回本週期可以縮短到五年以內。而且這個模型只算了租金收益，沒有算物業本身的資產增值。但我的邏輯是，資產增值是迳咸砘ǎ饨鹗找胬u是核心，我們不靠賣房子賺錢。反正等到恐慌情緒出現了之後，房子也是賣不掉的。”
蘇筱在心裏飛速地算了一筆賬。
她做造價這麼多年，對數字的敏感度是天生的。
海傑明給出的數據她過了一遍腦子，便發現這個模型確實是站得住腳的。
前期投入主要是資產收購和改造，後期收益靠租金。
回本週期雖然不短，但現金流極其穩定，不受銷售市場波動的影響。
在房地產市場即將進入寒冬的大背景下，這種模式反而比蓋樓賣房要安全得多。
接着，蘇筱又問了幾個施工和供應鏈的問題。
海傑明都是一一回答，每一條回答都有數據支撐，並不是那種只畫大餅不講實際的大忽悠。
自己的弟弟只是個司機，忽然要介紹一位海外投資者給自己，蘇筱不懷疑對方是騙子是不可能的。
只是雙方談到這裏，蘇筱已經可以排除對方是騙子的可能。
海傑明放下筆，看着蘇筱，態度非常諔┑卣f道：“蘇筱，我需要一個能從頭到尾盯住項目成本的人。蘇寧跟我說，整個贏海集團最懂造價的不是坐在總部辦公室裏的高管，而是一個在天成公司管預算的主任經濟師。我聽說了你美術館、領先國際和羣星廣場的具體事例，你能在那麼複雜的項目裏把成本壓到極致，施工方報價裏的水分你一眼就能看穿，這種在實戰中打出來的本事，確實是坐在辦公室裏看報表學不到的。所以，你正是我需要的人。”
“……”蘇筱端起咖啡杯喝了一口，沒有說話。
海傑明接着說：“如果你願意加入，我給你百分之三十五的股份。公司已經註冊好了，註冊資金一千萬，資金已經到賬，隨時可以開始咦鳌Ｎ也桓惝嫶箫灒瑒摌I有風險，但我能保證的是，賺了錢你佔三成五，虧了錢我扛大頭。你來了不是給我打工，你是合夥人，跟我海傑明平起平坐。”
蘇筱放下杯子，只想了不到兩秒鐘就點了頭：“傑明，我接受你的邀請。”
海傑明又補充道：“對了，蘇寧還跟我提過一個人，叫吳紅枚，在贏海集團人力資源部。公司剛成立，人力資源總監的位置還空着。一個懂集團HR流程、熟悉建築行業人才結構的人，對我來說同樣不可或缺。如果可以的話，你幫我問問她的意思。”
蘇筱詫異地轉頭看了蘇寧一眼，蘇寧正端着咖啡杯慢悠悠地喝着，臉上什麼表情都沒有，好像這一切都跟他沒關係似的。
“行！我去和吳紅枚談。”
……
蘇筱從咖啡廳出來之後沒有回家，反倒是直接給吳紅枚打了個電話。
電話接通的時候，吳紅枚的聲音聽起來有氣無力的，“筱筱，怎麼這個時候給我打電話？”
蘇筱沒在電話裏多說，“紅枚，你出來一趟，老地方見，我有重要的事跟你說。”
“好。”
老地方是兩個人常去的一家小麪館，離吳紅枚租住的地方並不遠。
蘇筱到的時候，吳紅枚已經坐在裏面了。
面前放着一碗沒怎麼動的牛肉麪，筷子擱在碗沿上。
整個人看起來蔫蔫的，眼圈有些發紅。
蘇筱坐下之後還沒來得及開口，吳紅枚就先倒了苦水，“筱筱，我跟你說個事，你先別罵我。我和張小北攢的三十萬沒了。”
蘇筱愣了一下：“沒了？沒了是什麼意思？”
“這三十萬是我跟張小北攢了好幾年的錢，這些年存摺一直放在了我爸媽那裏，本來打算今年再湊一湊夠首付了就看房子。結果我爸媽竟然給我弟弟買了房子，而且房產證上不光沒有我的名字，他們也不準備給我預留房間。”
蘇筱聽得眉頭越皺越緊：“張小北怎麼說？”
“他能怎麼說？”吳紅枚苦笑了一下，臉上的表情更悽慘了，“他那人你又不是不知道，每天都是精打細算的，一塊錢恨不得掰成幾瓣花，更不要說一下子沒了三十萬。”
蘇筱沉默了一會兒，“紅枚，你當初就不應該把存摺放你媽那。”
“誰能想到我爸媽這麼過分。”
“以後你和張小北怎麼辦？這日子還怎麼過下去？”
“嗚嗚嗚……他……他要和我離婚。”
“……”看着眼前的這個閨蜜，蘇筱也不知道說什麼了。
這個閨蜜真的是很慘，大學畢業後就和張小北在一起，而張小北並不是理想的男人。
可是兩個人就這樣磕磕絆絆的生活在一起，吳紅枚在單位裏謹小慎微的工作着，回到家又要面對喜歡打遊戲又極致摳門的老公。
還要應對那個令人窒息的原生家庭，感覺吳紅枚一直以來活的也太憋屈了。
蘇筱看着眼前的吳紅枚，認識她這麼多年，實在是太瞭解她了。
這個人在外面看起來文文弱弱的，對誰都和和氣氣，在贏海人力資源部被瑪利亞呼來喝去也不吭聲，但骨子裏她倔得很。
但是那個原生家庭就是一個填不滿的無底洞，可能真的會搭進去她自己的一生。
蘇筱沒有再追問這個事，反而是換了個話題，“紅枚，我今天來找你，是有件事想跟你說。贏海總部的調令我拒了，我不會去總部了。”
吳紅枚猛地抬起頭，滿臉震驚的看向蘇筱，“你不去？那可是副總經濟師！你都拒了那你去哪兒？瑪利亞可只給了你三天時間。”
“我準備跟別人合夥開公司了。公司已經註冊好了，註冊資金一千萬，專門做存量資產改造和長租公寓郀I。我任法人和總裁，佔公司百分之三十五的股份。”
吳紅枚張着嘴，眼睛瞪得像銅鈴，滿臉都是不可思議的神情。
蘇筱看着吳紅枚解釋說道：“我今天就是來挖你的。新公司缺一個人力資源總監，大股東點名要你。待遇跟瑪利亞在贏海的級別持平。”
吳紅枚整個人都傻了。
她看看蘇筱，又低頭看看自己面前那碗涼透了的牛肉麪，腦子裏像有兩股浪在打架。
一邊是她在贏海辛辛苦苦熬了這麼多年纔拿到的穩定崗位，五險一金、年底雙薪、不出差錯就能按部就班往上熬。
雖然被瑪利亞呼來喝去，但好歹是個鐵飯碗。
另一邊是一個聽起來像做夢一樣的機會：人力總監，待遇對標瑪利亞，跟最好的閨蜜一起創業。
吳紅枚張了張嘴，想說什麼，但她發現自己根本不敢開口。
張小北摔門的聲音還在她耳朵裏迴響，那句離婚就像根刺一樣紮在她心裏。
父母的不講道理，還有弟弟的天經地義，都讓此時的吳紅枚感到窒息。
感覺自己的這個原生家庭，就是一個永遠填不滿的窟窿，這些年她已經填了多少錢進去了？
如果自己真的辭了贏海的工作，跟蘇筱去創業，萬一創業失敗了怎麼辦？
萬一新公司撐不下去怎麼辦？自己輸得起嗎？
可吳紅枚又想，在贏海集團待着就穩嗎？
瑪利亞那個人什麼德性她太清楚了，功勞永遠是瑪利亞的，黑鍋永遠是她吳紅枚的，好事永遠輪不到她頭上，加班背鍋倒是一次不落。
哪怕是她在贏海集團再熬上十年，大概率還是在人力資源部打雜受排擠，被瑪利亞呼來喝去，拿着那點死工資，每個月往家裏轉錢，回到家裏看張小北的冷臉。
這就是她吳紅枚一輩子能過的最好日子了？
吳紅枚深吸了一口氣，然後抬起頭看着蘇筱，用一種從未有過的堅定說道，“蘇筱，我跟着你幹。”
蘇筱看着吳紅枚，再次確認了一遍：“你真的想好了？”
“想好了。”吳紅枚說，“我在贏海熬了這麼多年，也夠本了。你說的對，給別人打工，老闆需要你的時候你是人才，不需要你的時候你就是個棄子。與其等別人來決定我的去留，不如自己給自己做主。再說了，跟着你幹，我心裏踏實。你蘇筱是什麼人，我太清楚了，你不會虧待我。”
蘇筱點了點頭，沒說太多煽情的話，只說了一句：“那你等我通知，後面的事我來安排。”
“好。”
吳紅枚端起桌上那碗涼透了的牛肉麪，也不管涼不涼了，大口大口地喫了起來。
剛纔她還一點胃口都沒有，現在忽然覺得餓了。
職場就像是一個又一個牢唬鲆粋�牢唬蛟S會有更廣闊的平臺。
……
第2702章 跳出牢�
蘇筱做出決定之後，第二天一早就去了汪煬的辦公室。
直接把辭職信放在汪煬桌上，上面寫着“辭職申請”四個字。
汪煬抬頭看到那個信封，心裏立刻便是咯噔一下。
畢竟前往總部報到，並不需要提交辭職信。
汪煬卻是直接把辭職信推了回去，“蘇筱，你這是幹什麼？是不是因爲總部的調令？你不用理它，瑪利亞那邊我去頂着。只要你不想走，誰也調不走你。蘇筱，你在天成待了這麼久，我汪煬對你怎麼樣你心裏清楚，有什麼事不能坐下來商量？”
蘇筱把信封又推了回去，然後認真地說道：“汪總，您聽我把話說完。我這次辭職，跟總部的調令沒有關係，跟瑪利亞也沒有關係，更不是因爲我在天成幹得不開心。”
汪煬皺着眉頭看她：“那是爲什麼？”
“我要自己出去單幹了。”蘇筱說，“我跟一個朋友合夥開了家公司，做存量資產改造和長租公寓郀I。公司已經註冊好了，辦公室也租好了，在南京西路那邊，正兒八經的甲級寫字樓。我佔百分之三十五的股份，不用再去給別人打工，而是自己當老闆。”
汪煬便是愣住了，靠在椅背上，看着蘇筱的眼神變了。
本來準備了一肚子挽留的話，甚至想好了怎麼跟趙顯坤那邊硬頂。
大不了他跟趙顯坤再拍一次桌子，反正又不是沒這麼幹過。
但蘇筱說的不是跳槽，也不是被競爭對手挖角，更不是對薪資不滿意。
蘇筱說的竟然是自己要當老闆。
汪煬張了張嘴，想說點什麼，但看到蘇筱臉上的表情，那種對未來充滿期待的表情，還是把到嘴邊的話全嚥了回去。
當初和趙顯坤一起出來創業時，以及趙顯坤允許他創立子公司時，他汪煬同樣擁有這樣對未來的期待。
“蘇筱，你都想好了？創業這條路可不好走。”汪煬問。
“想好了。”蘇筱說。
“具體項目有譜了嗎？資金穩不穩？合夥人靠得住嗎？”汪煬又問。
“合夥人是個境外投資人，拿到了一筆長期低息資金，註冊資金一千萬已經到賬了。他的思路是做長租公寓，不碰增量開發，只做存量改造，走穩定郀I的路子。”蘇筱回答得很乾脆，“我自己算過賬，這個模式站得住腳。”
汪煬沉默了一會兒，伸手把辭職信收進了抽屜裏，然後抬起頭看着蘇筱說道，“行，我不攔你。趙顯坤那邊我去說，你不用夾在中間爲難，天成的門永遠給你開着。你辦公室我給你留着，什麼時候想回來，隨時都可以回來。”
蘇筱站起來朝汪煬深深鞠了一躬，然後紅着眼眶走出了辦公室。
汪煬是自己的伯樂，自己離開感覺太對不起他了。
但是繼續留在天成公司已經不可能，趙顯坤和瑪利亞那邊便是不會允許。
蘇筱忽然發現直接辭職離開，反而是最仗義的行爲，絕對不會對汪煬造成任何傷害。
汪煬一個人坐在椅子上，點了根菸，對着桌上那堆項目報表發了很久的呆。
……
這天，瑪利亞推門走進趙顯坤的辦公室。
然後把天成的辭職審批抄送件放在趙顯坤桌上，“趙總，蘇筱辭職了。”
“行！我知道了。”趙顯坤低頭看了一眼那份文件。
“那我先回去工作了。”
等到把瑪利亞先打發出去，趙顯坤靠在椅背上，對着桌上那份辭職文件沉默了很久。